Что произошло: Усиление оценки земли во Вьетнаме
В середине 2026 года во Вьетнаме вступили в силу новые законодательные акты, значительно ужесточающие и уточняющие процесс оценки земли. Это решение, о котором сообщило издание VnEconomy EN, является важным шагом в реформировании земельных отношений страны, призванным обеспечить большую прозрачность и рыночную адекватность в этом секторе экономики. Укрепление процесса оценки земли напрямую связано с его критической ролью в расчете множества последующих финансовых показателей – от налогов и сборов до компенсаций при изъятии участков и определения стоимости залога.
Основой для этих изменений послужил новый Закон о земле 2024 года (Land Law 2024), который официально вступил в силу с 1 января 2025 года. Этот закон вводит усовершенствованные методики оценки, которые, по задумке законодателей, должны приблизить государственную оценочную стоимость к реальной рыночной цене. Ранее существовавший разрыв между административной и рыночной стоимостью часто приводил к искажениям в сделках, несправедливым компенсациям и недостаточным поступлениям в бюджет.
Для бизнеса это означает, что стоимость владения или аренды земельных активов теперь будет более динамично реагировать на реальную экономическую конъюнктуру. Регулярная переоценка, проводимая по обновленным правилам, исключит искусственное занижение или завышение цен, что, с одной стороны, создаст более предсказуемую и справедливую среду для инвестиций, а с другой – может привести к значительному пересмотру текущих затрат для компаний, оперирующих на вьетнамской территории.
Что это значит для российского e-commerce: Рост издержек и стратегические корректировки
Для российских e-commerce компаний, активно использующих Вьетнам как ключевой логистический хаб для операций в Юго-Восточной Азии и для транзита товаров в Россию, усиление оценки земли имеет прямое и существенное значение. Вьетнам благодаря своему стратегическому положению, развивающейся инфраструктуре и относительно низкой стоимости рабочей силы, стал привлекательной точкой для размещения складов, сортировочных центров и консолидационных пунктов.
Прежде всего, новые правила затронут стоимость аренды и приобретения складских и логистических комплексов. По мере того как государственная оценка земли будет приближаться к реальным рыночным ценам, можно прогнозировать рост арендных ставок и цен на покупку земли под коммерческие объекты. Это особенно актуально для высококачественных складов класса А и В, расположенных в стратегически важных промышленных парках, вблизи крупных портов (таких как Хайфон, Хошимин) и ключевых транспортных магистралей.
Этот рост напрямую увеличит операционные расходы компаний. В условиях высококонкурентного рынка e-commerce, где маржинальность часто невелика, даже небольшое увеличение логистических затрат может существенно повлиять на прибыльность. Это касается не только затрат на хранение товаров, но и общей стоимости построения и поддержания эффективных цепочек поставок. Увеличение затрат на землю и аренду также может повлечь за собой пересмотр других статей расходов, связанных с локализацией операций.
Следовательно, российским игрокам придется пересмотреть свои финансовые модели и, возможно, скорректировать ценообразование на товары, чтобы сохранить конкурентоспособность. Компании, которые не учтут эти изменения своевременно, рискуют столкнуться с неожиданным ростом издержек, что может подорвать их позиции на рынке или замедлить планы по экспансии. Кроме того, увеличение стоимости земельных активов повлияет на инвестиционную привлекательность: инвестиции в строительство новых логистических центров или расширение существующих потребуют больших капиталовложений, что может изменить долгосрочные планы развития.
Экспертный комментарий VietSmart: Превентивные меры и долгосрочное планирование
Как эксперты по рынку Юго-Восточной Азии, мы в VietSmart настоятельно рекомендуем российским e-commerce предпринимателям не игнорировать эти изменения. Это не просто административная реформа, а фундаментальный сдвиг в экономике земельных отношений, который будет иметь каскадный эффект на множество бизнес-процессов. Новые правила, вступившие в силу в 2025 году и активно реализуемые в 2026 году, сигнализируют о конце эпохи искусственно заниженных цен на землю в некоторых регионах.
Первоочередная задача – провести всесторонний аудит текущих и планируемых логистических операций во Вьетнаме. Необходимо оценить, как потенциальный рост стоимости земли и аренды повлияет на финансовую устойчивость и конкурентоспособность. Это включает анализ действующих договоров аренды, их сроков и условий пересмотра, а также переоценку инвестиционных проектов. Важно понимать, что повышение прозрачности и рыночной адекватности в земельных отношениях, в конечном итоге, способствует более здоровому инвестиционному климату, но переходный период требует особой бдительности и гибкости от участников рынка.
Выводы и что делать: Практические шаги для минимизации рисков
- Провести срочный аудит логистических затрат: Пересчитать все расходы, связанные с арендой или владением складскими помещениями и землей во Вьетнаме, исходя из нового подхода к оценке. Оценить влияние потенциального роста стоимости на себестоимость товаров и общую рентабельность, прогнозируя сценарии на 2027-2028 годы.
- Пересмотреть действующие контракты: Внимательно изучить условия пересмотра арендных ставок в существующих договорах аренды. Рассмотреть возможность долгосрочных соглашений с фиксированными ставками или с прозрачными механизмами индексации, которые учитывают новые реалии, но ограничивают внезапные скачки.
- Изучить альтернативные локации и форматы: Возможно, пришло время рассмотреть менее престижные, но перспективные промышленные зоны в развивающихся провинциях Вьетнама, где стоимость земли еще не достигла пика. Также стоит оценить модели совместного использования складов (ко-локация) или инвестиции в автоматизацию для снижения потребности в больших площадях.
- Усилить взаимодействие с местными экспертами: Работать в тесном контакте с вьетнамскими юридическими и консалтинговыми фирмами, специализирующимися на недвижимости и земельном праве, чтобы получать самую актуальную информацию и адаптировать стратегии к постоянно меняющейся регуляторной среде. Регулярный мониторинг изменений законодательства на 2026-2027 годы будет критичен.
- Оценить целесообразность ускоренных инвестиций: Если есть планы по приобретению земли или строительству объектов, возможно, стоит рассмотреть ускорение этих процессов, чтобы зафиксировать стоимость до полного проявления эффекта от новых правил оценки, если это экономически оправдано и соответствует долгосрочной стратегии развития.
Источник: VnEconomy EN — Business от 21 июля 2026